In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Österreich auf Rekordniveau gestiegen, was sowohl Käufer als auch Bauträger vor große Herausforderungen stellt. Die Gründe dafür sind vielfältig und reichen von regulatorischen Veränderungen über gestiegene Baukosten bis hin zu den stark verteuerten Grundstückspreisen. Als Top24 Wohnbau beobachten wir diese Entwicklungen aufmerksam und haben uns durch vorausschauendes Handeln gut positioniert. Dieser Artikel beleuchtet die Hintergründe der gestiegenen Immobilienkosten aus unserer Sicht und gibt Einblick in unsere Strategie, mit Augenmaß auf eine Marktkonsolidierung zu setzen.

1. Die KIM-Verordnung und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Ein wesentlicher Faktor, der den Zugang zum Immobilienmarkt verändert hat, ist die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Diese Verordnung der FMA (Finanzmarktaufsicht) trat im Jahr 2022 in Kraft und regelt die Kreditvergabe für private Wohnimmobilien neu. Die Verordnung soll das Risiko einer Immobilienblase und Überschuldung von privaten Haushalten minimieren, indem sie Kreditinstitute verpflichtet, strengere Kriterien bei der Kreditvergabe anzuwenden. Die Auswirkungen der KIM-Verordnung auf den Immobilienmarkt sind:

• Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen: Kreditnehmer müssen nun in der Regel 20 % Eigenkapital mitbringen, was viele Haushalte vor eine Hürde stellt, da die gesparten Rücklagen oft nicht ausreichen.
• Strenge Laufzeitbeschränkungen: Hypothekarkredite dürfen nur noch auf maximal 35 Jahre abgeschlossen werden, was die monatliche Belastung bei hohen Immobilienpreisen zusätzlich steigert.
• Einschränkung der Kreditbelastungsquote: Die Kreditrate darf im Verhältnis zum Einkommen nur einen bestimmten Anteil ausmachen, was für viele Haushalte in Kombination mit den steigenden Immobilienkosten problematisch ist.

Insgesamt hat die KIM-Verordnung den Markt für Käufer erschwert, insbesondere für junge Familien oder Einkommensschwächere. Auch Investoren sind von diesen Veränderungen betroffen, da eine Refinanzierung erschwert wird. Diese Entwicklung drückt insgesamt auf die Nachfrage und führt zu einer Verlangsamung des Marktwachstums.

2. Hohe Baukosten als weiterer Preistreiber

Ein weiterer, wesentlicher Faktor für die gestiegenen Immobilienkosten sind die hohen Baukosten. Diese verteuerten sich in den letzten Jahren erheblich durch eine Kombination aus gestiegenen Rohstoffpreisen, Logistikproblemen und erhöhten Lohnkosten im Baugewerbe. So haben sich die Preise für Baumaterialien wie Stahl, Holz und Dämmstoffe in den vergangenen Jahren teilweise mehr als verdoppelt.

Dazu kommt eine Vielzahl an Auflagen, die oft zu zusätzlichen Baukosten führen:

• Energieeffizienz: Die strengen Energieeffizienz-Vorgaben der EU und des Bundes erhöhen die Baukosten durch zusätzlich notwendige Dämmmaßnahmen und Einsatz modernster Heizsysteme und alternativer Energiequellen.
• Nachhaltigkeit: Nachhaltiges Bauen ist ein wichtiges Ziel, verursacht jedoch durch die vorgeschriebenen, zertifizierten Materialien höhere Ausgaben.

Diese zusätzlichen Kosten im Bauwesen werden in der Regel an die Käufer weitergegeben und führen insgesamt zu höheren Kaufpreisen.

3. Explodierende Grundstückspreise in Österreich

Der Preisanstieg bei Baugrundstücken ist ein weiteres Problem auf dem Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Baugrundstücken speziell in den Ballungsräumen ist extrem hoch. Diese Entwicklung hat in beliebten Städten wie Wien, Linz, Graz und Salzburg zu einem enormen Anstieg der Grundstückspreise geführt.

Vor allem in urbanen Gebieten und deren Umland (Speckgürtel) sind die Grundstückspreise in den letzten Jahren massiv gestiegen, wodurch sich die Baukosten für Wohnprojekte weiter verteuern. Für Bauträger bedeutet dies, dass sie bei jedem neuen Projekt deutlich höhere Anfangsinvestitionen aufbringen müssen, die letztlich auch die Immobilienpreise beeinflussen.

Entwicklung mit Augenmaß und Konsolidierung abwarten

Top24 Wohnbau hat diese Entwicklungen im Blick und sich deshalb bewusst für eine vorsichtige Strategie entschieden. Anstatt unkontrolliert neue Projekte zu starten und das Risiko einer Überhitzung des Marktes zu tragen, setzen wir auf eine Warteposition und eine behutsame Entwicklung unserer Projekte. Unsere Strategie lässt sich folgendermaßen zusammenfassen:

1. Gezielte Standortwahl: Wir konzentrieren uns auf Standorte mit langfristigem Entwicklungspotenzial und setzen auf attraktive Grundstücke.
2. Kostenoptimierung: Durch effizientes Projektmanagement und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Baufirmen und Materiallieferanten optimieren wir die Kosten, ohne bei Qualität, Planung und Nachhaltigkeit Abstriche zu machen.
3. Langfristige Marktorientierung: Wir kalkulieren bei unseren Entwicklungen nicht auf kurzfristige Gewinne, sondern auf eine nachhaltige, langfristige Nachfrage. Damit schaffen wir Immobilien, die sowohl bei Mietern als auch bei Käufern über viele Jahre beliebt sind.
4. Abwarten der Konsolidierung: Wir beobachten den Markt sehr genau und setzen darauf, dass sich die extremen Preissteigerungen bei Baukosten und Grundstückspreisen mittelfristig abschwächen. Sobald die Marktpreise stabiler und kalkulierbarer werden, wird Top24 Wohnbau mit neuen Projekten in den Markt eintreten.

Der Markt braucht ein gesundes Gleichgewicht

Die steigenden Immobilienkosten in Österreich haben viele Ursachen und stellen alle Beteiligten vor Herausforderungen. Die KIM-Verordnung hat den Zugang zu Krediten erschwert, die hohen Baukosten belasten die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte und die Grundstückspreise sind vielerorts auf einem kaum tragbaren Niveau.

Top24 Wohnbau setzt in diesem Marktumfeld auf eine vorsichtige und nachhaltig orientierte Strategie. Dadurch bleiben wir bei der Projektentwicklungen flexibel und können auf eine Marktkonsolidierung hoffen und rechtzeitig reagieren. Damit stellen wir sicher, dass wir auch langfristig wettbewerbsfähige und attraktive Immobilienprojekte umsetzen können, die sowohl für Käufer als auch für Investoren attraktiv bleiben.